港鐵公司的前身為香港地下鐵路有限公司，于1975年成立。截至2015年年中，港鐵公司的市值約為2109億港元，其中政府占股76.7%。據悉，港鐵公司目前的負債率僅為7%，遠遠低于其它國內外地鐵公司。公開資料顯示，目前，港鐵公司運營香港9條市區鐵路線及一條機場快線，并在新界西北提供輕軌服務，總長約221公里，工作日日均運量超過546萬人次，占香港公共交通總運量的48.1%。此外，港鐵公司還在香港之外的6個城市運營鐵路，全球超過兩萬名員工。

盈利靠的是“軌道交通+物業”

港鐵過去三十六年之所以盈利，靠的是R+P（軌道交通+物業），它的盈利一多半來自于地鐵上蓋的物業開發；物業租賃和管理。事實上，港鐵的模式是歷史的選擇。四十年前，香港人口快速增長，基建不到位，房屋嚴重短缺，交通更是擠的水泄不通。政府為解決交通問題，決定興建全新的地下鐵路。另外，為了緩解金融危機帶來的沖擊，政府決定以商業原則經營鐵路，以鐵路上蓋及周圍的土地發展來提供所需資金，“軌道交通+物業”應運而生。

軌道交通的投資跟一般的投資不一樣，它的前期資金很大。建好以后，營運的時候也要不斷地做投資追加資產更新，比如港鐵2014年的利潤為116億港元，必須要投入60億港元對軌道系統進行維修，更新，要不然，零件、系統就會老化發生問題。

港鐵公司的成功在于發現了一個規律。地鐵運營還要按照市場來收費，不能自己隨便收費，但是沒有競爭力的票價就會虧本，這是一個矛盾。不過地鐵跟公交跟巴士不同的是，鐵路能夠帶來一些延外的經濟效應。一旦建了車站以后，旁邊的地價會因為交通方便而提升，如何去回收增加額外的效益是一個很好的課題，香港采取用軌道交通+物業的模式來回收這個價值。

究竟如何回收這個價值？港鐵操作的程序是這樣的：在建一條新線的時候，政府先做規劃，覺得要建這條新線了。然后做可行性研究，找出資金缺口如何，比方說要建一條地鐵需要500個億，將來收入跟支出是如何，最后算下來可能資金缺口是200個億，那么就來填補這個資金缺口。”

然后港鐵公司開始參與，找出一些地塊，這些地塊政府給港鐵開發，政府會測算其將來能夠得到的利潤，并且這個利潤要能夠填補地鐵建設的資金缺口。

地鐵站提升地價

香港的南港島線（東段）就是這個操作思路。姚展告訴記者，“當時政府聘請兩個顧問團來討論，我們說要填補南港島線（東段）資金缺口，我們要某個塊地，上面的樓面面積是多少，政府就聘請專業公司來估算，他們覺得沒有吃虧就跟我們簽合同、給我們這個地塊，把軌道一起捆綁，給我們運營權，這些地給我們的時候不是無償給我們，我們是要給地價的，并且是按市場價格來付地價的。”

港鐵公司城市規劃主管姚展透露這其中還有玄機。“付了地價的話，我們如何能夠從中得到利潤去填補資金缺口呢？奧妙的地方在于我們支付地價是按這塊地假如沒有地鐵進入的時候計算的，這塊地政府要拿去市場賣100個億，我們跟他們談付100個億，然后港鐵公司自己籌集資金來建地鐵，但是我們建好地鐵站后，要把這個地的價值提升到150個億，那50個億完全是我們建地鐵得來的正值，于是我們就把50個億一塊地全拿去填補資金缺口，另外一塊地也是這樣”。

在這種模式下，香港地鐵無需政府投入資金、補貼運營或者擔保貸款。港鐵公司自負盈虧，承擔所有的建設、運營及維護成本，此外，港鐵公司還統籌所有地鐵及房地產規劃、設計、建造、管理，集約用地。目前，港鐵公司在香港共計投資及營運諸如圓方(Elements)在內的13個商場，管理包括香港國際金融中心二期在內的多個高端寫字樓及住宅。其在43個地鐵站點物業總開發面積達1300萬平方米，并保留27萬平方米作為出租用途，投資物業市值超過640億元。

姚展告訴記者，“我們的軌道網絡有87個車站，其中大概有一半的站點有物業開發，從一開始到現在我們已經建好的、跟規劃的物業開發共1300萬平米，1300萬平米是多大？比如IFC（香港國際金融中心）是18萬平米，有88層高，1300平米就是大概這樣70棟高樓。”

對于物業開發，港鐵也有一套自己的秘籍。“那就是高密度，人要多；多功能，有酒店、辦公樓、住宅；人性化設計，車站跟物業無縫對接；做好規劃，分期開發，劃分不同的項目給不同的開發商，以降低風險。”姚展說。

年報資料顯示，2014年港鐵公司總收入401.56億港元，但是利潤高達116億港元，這其中物業板塊貢獻最大：車站租務占28%，物業開發占31%，物業租賃及管理站24%，票務收入僅僅貢獻15%，內地及國際業務占2%。

政府、市民、地鐵公司一舉三得

截至2015年年中，港鐵公司的市值約為2109億港元，其中政府占股76.7%。據悉，港鐵公司目前的負債率僅為7%，遠遠低于其它國內外地鐵公司。港鐵公司提供給記者的資料顯示，對香港政府來說，截至2012年12月31日，香港政府通過向港鐵轉讓土地所獲得的收益為978億港元。對香港社會來說，港鐵除了為香港市民貢獻了一個高效、優質、票價合理的軌道交通系統，還為眾多香港市民構建了能夠滿足衣食住行各項生活需求的優質社區，同時也提供了眾多的就業機會。而對港鐵本身來說，也從中獲得了持續穩定的財務回報。